“福盛花园物业撤出事件”反响强烈　管理部门详解如何建设美好家园

 

　　连日来，本报对服务于河西福盛花园的方金物业公司突然撤出问题予以了连续关注，众多读者参与讨论，并提出自己遭遇的物业难题，希望能得到广泛关注。近日市国土房管局相关部门负责人在接受记者采访时表示，福盛花园事件暂时解决，却未能解决核心问题，其折射出了当前物业管理中遇到的四大通病——车位严重不足、业主对相关责任边界不清晰、业主对物业共有部分应尽共同管理责任意识淡薄、个别政府职能部门对住宅物业管理小区的合力监管不到位。据介绍，市、区县相关行政主管部门每年都要受理大量物业投诉，而其中近八成严格来说都不是单纯的“物业问题”，大多都是因为上述问题引发的。

 

　　车位矛盾突出 超前考虑早解决

 

　　福盛花园业主与物业公司间，矛盾爆发点是150多名业主私砸地锁，霸占车位，不服从业主大会对车位分配的决定和物业公司对机动车停放的管理。而车位问题，目前确实已经成为本市很多住宅小区物业管理的难点。开发商对机动车位是按规定比例建设的，但近年来私家车发展速度始料未及，车多位少矛盾非常突出。面对车多位少的现实矛盾，全体业主应当理性对待，如何分配和管理车位需要大家动脑筋、想办法，待业主大会形成决议后委托物业管理，向物业公司发难和私自霸占车位显然都没有道理。

 

　　“我是小区业主，我的私家车就必须有地方搁，不让我车进小区就找物业公司……”持有类似想法的业主不在少数。可物业公司是业主请来的管家，让管家去解决这一问题确实有点巧妇难为无米之炊。今年，我们欣喜地看到市政府将“在公共场所修建更多停车泊位”列入二十项民心工程中，但住宅小区内车多位少问题如何解决，确需政府有关部门尽快列入日程进行调研并予以认真考虑。

 

　　依法维权 拒交物业费不可取

 

　　在如何区分物业公司责任问题上，业主和物业公司大多很难持有共同观点，这同样是引发物业纠纷的另一问题。例如，记者连日来接到的大多数反映电话，均认为不交物业费是因为“不安全，丢了好多辆自行车”或者“小区内存在违章建筑，阻挡了我的阳光，物业公司没拆除”。这些问题不解决我就拒交物业费。

 

　　物业公司一方则认为，与业主之间是合同关系，合同约定的服务内容是明确的、有边界的，作为业主应按照合同约定的服务内容、服务标准来衡量、评判物业公司的服务，不按照合同约定，超出合同约定范围衡量物业公司的服务不现实。根据国务院《物业管理条例》（以下称《条例》）规定，物业公司与业主大会之间合同约定是维护住宅物业小区内的公共秩序，而不是负责治安管理，在社会治安防范方面物业公司与公安派出所、居民委员会、业主大会、业主委员会之间是协助关系，因此，如果物业公司按照合同约定履行对公共秩序巡视的职责，业主就不应把丢自行车的责任强加于物业公司。“所以关键问题是，物业有没有尽到巡视责任，如果窃案高发伤及安全感，可以提请业主大会更换物业，而非拒交费用。”

 

　　对个别业主侵占公共场地私搭乱改建等问题，应及时进行劝阻制止，对劝阻制止不了的，应当及时向有关行政管理部门报告。同样有多家物业公司向本报反映，综合执法部门接到报告后不认为住宅物业管理小区是他们的执法范围，造成出现私搭乱建问题无人执法的尴尬境地。

 

　　另外，据市国土房管局相关部门负责人介绍，目前，开发商的工程建设质量问题以及工程建设遗留问题是影响物业管理的主因之一，有的开发商在房屋保修期内不履行保修责任，或者对业主的报修维修不及时，造成当事人找物业公司说事，并以不交物业费抗争。

 

　　小区存执法盲点应依法监管

 

　　另据记者了解，目前本市住宅物业管理小区是有关行政执法部门的执法盲区。近期，记者走访了部分物业公司和业主，他们反映当小区遇到问题向有关部门报告时，他们一般都表示住宅物业管理小区不是他们的执法范围——而物业公司又没有执法权，遇到问题后无法解决，从而加剧了业主与物业公司之间的矛盾纠纷。

 

　　针对此问题记者又进行了深入了解：有的行政主管部门认为，住宅物业管理小区内的管理是业主与物业公司双方之间的事情，行政部门不应介入；有的认为住宅物业管理小区内矛盾复杂，执法难度大，有畏难情绪；有的住宅物业管理小区位于两个行政区划接合部，由于规划建设过程中诸多问题（比如房产证和户口在不同的区县）协调处理未到位，存在两个行政区划有关行政执法部门都管、也都不管的情况。

 

　　物业管理行业是新兴的服务行业，在津有近13年的发展时间。在此之前出台的有关法规政策对住宅小区内的监管规定不多，在之后的各行政部门专业立法过程中对住宅物业管理小区的行政监管职责也有不明确的地方甚至是空白。上述种种原因，造成目前本市对住宅物业管理小区行政执法出现盲点。