上海：业主自我管理出台“游戏规则” 和谐小区创建新添“制度保障

“业主大会筹备组不履行职责怎么办？前期物业合同没到期，开发商要更换物业行不行？召开业主大会时，一些业主无法联系到，大会还能不能开……”这些都是市民日常关心的问题。
近日，市房地资源局根据《物权法》的实施和业主自我管理的实践，重新修订了业主自我管理的相关示范文本，为解决本市住宅小区业主自我管理，引导业主依法理性的维权和履行义务提供了可操作性很强的规范性指导文件，将成为申城和谐小区创建的制度保障。
市房地资源局介绍，业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权条件下以共有关系为核心纽带的一种民主管理的形式，是表达产权人意愿、维护产权人利益的重要载体，在社会管理和社会建设中发挥着重要作用。但是，这一新型的业主自我管理形式，因社会实践时间较短、业主维权意识和正确维权能力不够，在实际运作中引发了很多矛盾和问题，业主大会“组建难、运作难”成为部分住宅小区民意“抱怨”和舆情关注的焦点。对此，市房地资源局根据业主大会制度运作几年来的经验和问题，结合《物权法》的实施和国务院《物业管理条例》的修订，在征求市人大法工委、市政府法制办、区县房地局、部分业主委员会意见的基础上，并通过在商品房小区、售后房小区试点，形成了《业主大会议事规则》、《临时管理规约》、《管理规约》、《维修资金使用规约》示范文本，使业主大会组建、业主委员会日常运作、物业解除和选聘、维修资金的使用和管理等更加规范、透明，更具可操作性。
新的示范文本在引导业主提升自我管理能力方面具有四大“亮点”：
指导监督防范“失控运行”
业主大会组建和业委会日常运作到底要不要指导帮助？这一问题成为部分住宅小区在业主大会组建、业委会日常运作中业主讨论争议的焦点。一些小区在业主大会组建和业委会日常运作中拒绝接受居委会、房地办事处的指导帮助，工作遇到障碍时又无法依靠自身的政策水平和实践经验来妥善解决。
针对这一现状，新的示范文本贯彻了《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划》的精神，引导业主将“业主大会、业主委员会自觉接受街道办事处（乡镇人民政府）、房地产管理部门、居民委员会和相关行政管理部门的指导”纳入议事规则，明确了居民委员会牵头做好业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作的具体指导工作和矛盾调处工作，通过居民座谈会、楼组长会议等工作方式，帮助和引导业主把好业主委员会成员的人选关。这一新型的业主大会、业主委员会管理模式，有利于建立属地化管理的模式，增强基层管理力量，将物业矛盾化解在基层。
敏感问题远离“暗箱操作”
小区事务中，物业选聘、公共收益管理、维修资金使用等越来越成为广大业主关注的焦点，由此而引发的争议、信访成为小区不和谐的音符。
针对这一系列问题，示范文本中新增了物业服务企业选聘程序、遏制“群租”的相关规则、动用大额维修资金的审价以及业主委员会换届的审计规则等内容，业主及业主大会只要根据示范文本指导的方法路径，就能公开公平公正的处理事关全体业主利益的事务，真正做到敏感问题不搞暗箱操作。
送达释义根治 “议事梗阻”
购房目的多元化和业主的身份的国际化，使住宅小区组建或召开业主大会会议遭遇表决票“送达”困挠。一些小区因很多业主长期居住在外省市甚至国外，小区业主大会组建或召开会议往往因无法联系到相关业主而长期“搁浅”。
针对这一问题，为促进业主大会会议有效召开，选票表决票送达增加了“按照业主提供的联系地址、通讯方式发送和投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内”并附相关证明和公告的方式，只要合乎上述规则，业主大会照样能够召开。这一规则的制订，实际上也是提醒了此类业主在购房后要留下准确可靠的通信联络方式，保障自己对事关自身利益问题的知晓权和表决权。
救济措施破解“群众心结”
小区里遇到重大问题需要召开业主大会会议集体研究决定，却往往因为这样或那样的原因导致会议无法正常召开。由此而引发的业主与业委会、业主与业主之间的矛盾和问题日积月累。业主大会会议召开难逐渐成为小区业主难以解除的“群众心结”。
针对部分业主委员会主任、副主任因故不能召开会议致使业委会工作无法正常开展的情况，增加了三分之一委员联合召集会议的新型会议召集方式。同时，针对业主提议召开业主大会会议难、如何召开规则不明的情况，示范文本对召开条件、召开程序、会议议题、业委会全体辞职无法召开会议的救济途径等进行了明确约定，督促业委会积极履职。